שלבים בפינוי בינוי

פניית הדיירים לחברה המארגנת

בדיקת התכנות כלכלית ע"י צוות החברה

הצגת הפרויקט בפני הדיירים: כנס דיירים

בחירת נציגות ע"י כלל הדיירים

בחירת עורך דין לייצוג הדיירים ע"י הנציגות

חתימה על הסכמי ארגון

בחירת צוות התכנון בשיתוף הנציגות

תכנון וקידום תב"ע - בשיתוף הנציגות

תהליך תכנון ע"י צוות תכנון מול הרשויות

פתיחת תיק תב"ע והגשה לוועדות מקומית ומחוזית

אישור תב"ע

הכנת דוח שמאי לכדאיות הפרויקט

מכרז יזמים / קבלנים ובחירת היזם בשיתוף הנציגות

הליך בקשה להיתר בנייה וקבלת היתר

איתור דירות שכירות ופינוי הדירות

מסירת הדירות לדיירים

בדק ואחריות על פי חוק מכר

יש עוד שאלות? כתבו לנו!

תב"ע הינה מסמך בעל תוקף חוקי המסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים, התב"ע כוללת בתוכה אישור בדבר נפח זכויות הבניה בשטח, מספר יחידות הדיור, גבהי הקומות, תקנון שמכיל הגדרות והוראות מפורטות ליישום התב"ע. התקנון כולל פירוט של שימושי הקרקע, הגבלות הבנייה, שלבי הבנייה, פירוט על אמצעי תחבורה בתחום התכנית ועוד. בנוסף מצורף לתכנית תשריט שהינו המסמך הגרפי הראשי של התב"ע, הוא מכיל מפה של שימושי הקרקע, חלוקת השטח למגרשים, מיקום של כבישים ותשתיות אחרות וכן קביעת קווי בניין.
התב"ע כוללת מסמכים נוספים, כמו נספח תנועה (המתייחס להסדרי תחבורה פרטית וציבורית); נספח אקוסטיקה (שמציע מיגונים מפני רעשים צפויים); נספח בינוי (שמגדיר בדיוק היכן ימוקמו המבנים בשטח התכנית) ועוד.

הליך התב״ע הינו ההליך המאתגר והחשוב ביותר בפרויקט פינוי בינוי. ללא תב״ע אין וודאות לפרויקט. לא לגבולות התכנית, לא להיקף השטחים, לא לתמורות הדיירים, ולא לתמורות היזם. כאשר מקדמים את התב״ע מטעם בעלי הזכויות ולא מטעם חברה יזמית, העסקה נעשית יותר ודאית, ויותר קלה למימוש ולמענה על הצרכים של בעלי הדירות.

הקבלן/יזם שייבחר הוא שיישא בתשלום שכה"ט. עד לשלב מימוש הפרויקט חברת Taba Capital היא שתישא בכל ההוצאות של קידום התב״ע (כ- 3-4 מיליון שקלים). ורק אם הפרויקט יתממש, החברה תזדכה על ההוצאות האלה כחלק משכה"ט שלה.

תב״ע קפיטל הינה חברה מארגנת הפועלת ע״פ חוק המארגנים. מעבר להנחיות החוק, תב״ע קפיטל פועלת עבור בעלי הדירות ועבורם בלבד. בעולם אידיאלי, חברתנו הייתה גובה את שכה״ט שלה מבעלי הדירות, אך מכיוון שזה מקשה על הוצאת העסקה לפועל, החברה עובדת על בסיס הצלחה בלבד, ותגבה את הכסף מהחברה היזמית. על פי הוראות החוק, שכר הטרחה של חברתנו יהיה כלול בהסכם ההתקשרות איתכם בעלי הדירות, ויתווסף לתנאי מכרז היזמים באופן שקוף.
אין בתשלום זה, שהינו אמצעי טכני בעיקרו, כדי ליצור מצב של ניגוד עניינים. וחובת הנאמנות של החברה והצוות המקצועי נתונה לבעלי הזכויות בלבד. מנגנון זה קיים בכל הפרויקטים בארץ מסוג זה. גם עו״ד הדיירים משולם על ידי היזם מאותן סיבות וטעמים.

המודל היזמי הוא המודל בו רוב שוק ההתחדשות העירונית פועל לפיו כיום. בעלי הדירות חותמים עם חברה יזמית ומוכרים לה את כל הזכויות ברכוש המשותף (בעצם את כל זכויות הבניה העתידיות בפרויקט) וכנגד זה מקבלים דירה גדולה וחדשה יותר עם תמורה סטנדרטית ע״פ מדיניות העיר. (תוספת לשטח הדירה בירושלים: 25 מ״ר, אזור המרכז: 0-12 מ״ר)
המודל החברתי בו בעלי הדירות מקדמים את התב״ע מטעמם, שומר את השליטה ואת זכויות הבניה של הפרויקט בידיים שלכם, לפני הכנסת יזם לתמונה. מודל זה מאפשר לבעלי הזכויות וגם לחברה היזמית לקבל וודאות על הפרויקט ולדעת איך לחלק את ״העוגה״ באופן ראוי יותר, מה שאי אפשר לעשות לפני אישור התב״ע החדשה. בנוסף, לאחר שהחברה היזמית נכנסת לתמונה לאחר אישור התב״ע מעבר לוודאות, היא הרבה יותר קרובה למימוש ולקבלת רווחים, ולכן העסקה תהיה הרבה יותר אטרקטיבית עבורה, ומי שנהנה מזה יהיו בעלי הזכויות.

תב״ע קפיטל אם רצתה, יכלה לעשות שיתופי פעולה עם יזמים, או לארגן את בעלי הדירות מבלי לקדם את התב״ע ולהוציא מיליוני שקלים. תב״ע קפיטל שואפת להיות חברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית עם דגל ברור – בעלי הדירות הם בראש סדר העדיפויות.
בעלי הדירות הם לא עוד גורם מפריע ומציק לחברות הגדולות ולרשויות המקומיות ולמדינה לפתור את בעיית הדיור. בעלי הדירות הם בעלי הקרקע!
על מנת שבעלי הדירות יוכלו לשאת ולתת נאמנה מול גורם יזמי, עליהם לייצר וודאות על ידי קידום התב״ע. ולצורך כך, תב״ע קפיטל הוקמה.

בדיוק מהסיבה שהשליטה נשארת אצלכם בידיים. לא תתקיים עסקה אם לא תבחרו יזם, ותחתמו איתו על הסכם פינוי בינוי סופי. אם לא קיבלתם את התמורות המינימום עליהם התחייבנו, פשוט מאוד – אין עסקה. מי שלקח את הסיכון, והפסיד זמן וכסף זה אנחנו. ולכן תהיו בטוחים שלא נתחייב על משהו שלא נצליח לעמוד בו. הסיכוי שלכם, הסיכון שלנו.

דווקא בגלל שאנחנו חברה חדשה אנחנו רעבים להצלחה יותר מהחברות הגדולות, שפרויקטים כמו שלכם כל היום מסתובבים אצלם במשרד ונופלים בין הכסאות.מעבר לכך, בשביל לקדם תב״ע צריך בעיקר: 1. כסף 2. ניסיון בהתעסקות מול הוועדה המקומית ומול המחוזית. ואת שניהם יש לנו. אנחנו לא מתיימרים להגיד או לחשוב שאנחנו יכולים לבנות אלפי יחידות דיור בירושלים. עדיין לא. אבל אנחנו בהחלט יכולים לקדם עבורכם את התב״ע בהצלחה רבה ולמקסם לכם את יכולת המו״מ מול החברות היזמיות.